今回は、社会課題解決に資するビジネスで急成長する企業「霞ヶ関キャピタル」（3498）について紹介していきます！
霞ヶ関キャピタル 管理本部 広報・IR部様にお話を伺いました。
創業の経緯
STOCKPOINT（以下SP）：独自のビジネスモデルで急成長中である御社のあゆみについて教えてください。
霞ヶ関キャピタル 管理本部 広報・IR部様（以下：霞ヶ関キャピタル）：2011年、東日本大震災で被災したフォルテというショッピングセンターを創業者で現会長の小川が買い取って立て直しを行ったことが事業の始まりです。2018年に上場しました。上場間もないころはホテルや保育園の開発を中心に事業を拡大しました。現在は、物流（冷凍冷蔵倉庫）とホテルに加え、ヘルスケア関連施設、海外不動産の開発を4つの柱として事業に取り組んでいます。
SP：どのようにショッピングセンターと自然エネルギー事業から不動産領域に事業を拡大されましたか？
霞ヶ関キャピタル：当社のビジネスモデル（独自の不動産開発手法）は太陽光発電施設の開発手法から着想を得たものです。太陽光発電施設の開発に比べて不動産と金融の両面での専門性が求められますが、もともと不動産＋金融に強いメンバーがそろっていました。
当社の強みは、開発するアセットをすぐに変えられる「スイッチングコストの低さ」です。例えばコロナ禍前はホテルに集中していましたが、コロナ禍に一気に物流施設にシフトしました。その後旅行需要が戻った今は再度ホテルを増やしているように、その時々、社会が必要としているものに注力していて、常にエッジの効いたビジネスの展開を考えています。
事業のスイッチング
SP： 様々な種類の建物を、時代にニーズに合わせて建てることはスゴイことですが、逆に、ホテルはホテルのノウハウ、物流は物流のノウハウなど、その建物用途によって建てるノウハウも違うと思うのですが、そういう様々な建物を建てるノウハウをお持ちでしょうか？ 「スイッチング」は難しそうですよね。
霞ヶ関キャピタル：案件に応じて外部の力を借りたり、外部と一緒に事業を進めたりしています。
資金面においては、開発投資家の資金を活用して建物を建てているため1案件につき当社が資金を拘束されている土地の購入から開発投資家への売却までの期間（半年ほどの案件が多い）だけです。土地を売却すれば資金ができるため、すぐに新たなアセットを開発することが可能です。通常の不動産開発手法だと、自社の資金で建物を建てるため、新たなアセットを開発できるようになるまで年単位で時間がかかります。
企画面においては、当該アセットへの造詣が深い人を採用したりしています。また、スモールスタートにすることにより、リスクを軽減することが多いです。
結局、一番重要なことは適切な土地を見つけることです。土地を見つける力は当社が持つ強みで、建物は土地がないと始まりません。そこにホテルを建て、物流施設を建てる。もちろん種類によって建てるノウハウは異なりますが、それぞれの最適化は、そんなに大変ではありません。まずはニーズに合った土地を見つけてそれを適正な価格で購入できることが一番のキモになります。
この考え方は事業の初期に注力していた太陽光発電施設開発から一貫しています。山でも荒地でもよく、日当たりの良い場所であれば成り立つ太陽光発電施設開発は、2011年以降参入する企業がとても増えました。理由は簡単で、土地は安いし、施設自体もそんなに複雑ではなく、建てて発電したものは決まった値段で買い取ってもらえる制度もあったので採算の見通しも付けやすいためです。このような意味で、太陽光発電施設の開発は難しいビジネスではありませんでした。
このやり方を不動産開発にも展開しました。最初は勢いが良く、最終的には倒産した不動産デベロッパー＝新興のデベロッパーをたくさん見て来ましたが、開発アセットの切り替えができなかったことも一因ではないかと考えています。当社も、コロナ禍前のホテルへの注力をそのまま続けていたら今の当社はなかったかもしれません。
この「切り替えができる」ことは、「攻め」というより、「守り」＝会社を存続させるために必要なことで、今後の当社のあり方に関してもそうあるべきと考えています。
当社の役員は全員リーマンショックを経験しています。不動産の開発に約3年かかるのが普通ですが、3年もかかると、リーマンショックやコロナ禍などの不測の事態が起こってしまって、そこに耐えられなくて市場から消えて行くデベロッパーをたくさん見てきました。思わぬことが起こった時に耐えられる資金を確保し、我慢して不動産をしっかり持ち続ける事ができれば勝てる、と考えています。
当社は2023年10月6日をもちまして、東京株式証券取引所プライム市場に上場市場区分を変更いたしました。2022年4月の市場区分の変更以降、不動産銘柄として第1号のプライム承認のようです。これからも「脱フロンのため自然冷媒を用いた冷凍冷蔵倉庫の開発」「観光立国の実現へ向けたホテルの開発」「超⾼齢社会問題に対するヘルスケア関連施設の開発」の取り組みをさらに加速します。
霞ヶ関キャピタルの ビジネスモデル
SP： 今後、金利上昇が予想されますが御社にとってリスクにはなりませんか？
霞ヶ関キャピタル：当社の総資産約400億円（2023年8月末時点）の中で、100億円が自己資本で300億円借入と見ると、仮に300億円の金利が1%上昇しても金利の支払い増加額である約3億円は当社の業績に大きなインパクトを与えないと見ています。つまり、金利の上昇局面での支払金利の増加はそれほど大きなリスクであるとは考えていません。
また、借り入れは運転資金として借り入れているのではなく、土地を買うため、つまり仕入れの原価としてのキャッシュを調達しています。土地は一定期間後に売却されて回収ができるので、金利が上がることで多少ビジネスのスピードが緩やかになる可能性はありますが、日本の同業他社も同様なので逆にそれがチャンスとなるのかもしれません。
SP： 別の側面で、金利が上がることで買い手側がお金を借りられない、販売時のマージンが下がるなどの収益面が減る可能性はありますか？
霞ヶ関キャピタル：当社以外のデベロッパーは、仕入れから売却に3年かけていますが、当社は仕入れから6ヵ月で売却するビジネスモデルなので、期中に案件を増やすなど様々なやり方で収益目標をクリアすることが可能です。例えば、丸の内のオフィスでCAPレート（不動産の還元利回り）が約1%であることに対して、当社のホテルの場合は5%以上です。ホスピスにおいても同様の水準なので、たとえ金利が1%程度上昇しても余裕があります。この点で他のデベロッパーより金利上昇リスクに対して耐性がある会社になっています。
SP：仕入と売上は単純に比例するものでしょうか？
霞ヶ関キャピタル：当社では土地を仕入れた時点で建造物のプランニングをし、完成後どのくらいの利益があるか見込んだ上で買い手と話をすすめます。そもそも利益を圧迫するような土地は買いません。所謂一般的な、コストオン型のビジネスモデルではなく、売上総利益率は案件毎に大きく異なります。そのため、投資家様へも、売上高○○率よりも利益の絶対額で当社のビジネスを見ていただきたいとお願いしています。
当社のメンバーは不動産のみではなく金融も深く理解した上でビジネスをしているため、いわゆる不動産屋的ではなく、あらゆる角度からリスクを考えられる点が特徴です。具体的には、その時々の需要に応じて開発アセットを変更することで特定のアセットに依存しない体質にしたり、海外でも事業展開することで地理的な分散も図っています。
国内3つの事業領域
SP：国内3つの事業領域における市場規模と現在の霞ヶ関キャピタル様のシェアについて教えてください。
霞ヶ関キャピタル：統計データが充実していないため、どれくらいかは申し上げにくいです。しかし、市場規模が大きく、今後もさらに伸びることが考えられるため、現在当社が供給している物件だけでは足りず、まだまだ新規開発しても飽和しない状況であると考えています。
SP：直近では冷凍冷蔵倉庫の開発が進んでいるようにお見受けします。
霞ヶ関キャピタル：物流施設でもドライ倉庫は、日本の中では飽和しつつあります。一方で、冷凍冷蔵倉庫の需要は高く、一般的なドライ倉庫とは全く需要が異なります。冷凍冷蔵倉庫は基本的に冷凍食品の需要に応じてニーズがあり、年に5%程度伸びている市場です。また、今既にある倉庫はかなり老朽化しているものが多く、建て替え需要に対しての参入も考えています。
2020年に6月に物流事業参入しましたが、2024年2月時点で16件の冷凍冷蔵倉庫（3温度帯含む）開発に携わっています。当社中期経営計画期間である2021年9月～2025年8月における竣工予定件数では「LOGI FLAG」は日本でもトップクラスの冷凍冷蔵倉庫です。
SP：冷凍冷蔵倉庫は普通の倉庫よりは特別な仕様と運営が必要ですが、どのように参入されましたか？
霞ヶ関キャピタル：冷凍倉庫は過酷な労働環境や人手不足といった問題から自動化すべきと考え、冷凍自動倉庫の開発に取り組んでいます。冷凍倉庫を自動化するメリットはたくさんあります。各階の床が不要で、天井まで吹き抜けの倉庫にデッドスペースなく荷物が置けることや荷物を通常の倉庫に比べて高密度に積み込むことによるエネルギー効率の向上が例としてあげられます。
霞ヶ関キャピタルのスローガン「変化を起こす側へ、回れ。」
SP：企業文化についておしえてください。
霞ヶ関キャピタル：まだ人数が少なくフラットな組織体制で、毎週、部門の垣根を超えてすべての案件について話し合う場を設けていることもあり、会長・社長との距離も近いです。「変化を起こす側へ、回れ。」をスローガンとし、積極的に課題解決に挑み、なにかを成し遂げたいという強い気持ちを持った人間が集まっています。
世の中の会社において「管理」とは「これをやってはいけない」という認識のもと、管理＝制限する、とルール化されていることが多い一方で、当社は経営から「もっとやれ」と背中を押されることが日常です。自主性を増長させるような文化、それはいわゆる大会社にはないおもしろい文化だと考えています。
霞ヶ関キャピタルの株主向け施策
SP：個人投資家に向けた取り組みについて教えてください。
霞ヶ関キャピタル：当社は個人投資家が多い会社です。投資家の皆様からのお問い合わせは、個別に電話等で丁寧に対応しています。たくさん株を持っておられるか否か、個人投資家か機関投資家かに関わらず、すべての投資家の皆様を分け隔てなくフェアに扱う、フェアディスクロージャーを意識しています。
数字としての実績は発表の通りになりますが、当社はどのような会社であるかという点についてしっかりとお伝えしていくことで、当社の目指す姿と実際の株価のギャップを埋めていけると考えています。
また、株主優待制度を導入しており、所有株式数および保有期間に応じた『霞ヶ関キャピタル・プレミアム優待倶楽部』の株主優待ポイントを進呈しております。2023年に日頃のご支援に感謝するとともに、より多くの方々に当社の事業活動への理解を深めていただくことを目的として、株主優待制度を一部拡充しました。ポイントで交換ができる5000種類以上の商品の中には、当社優待でしかご用意がないオリジナル商品も含まれており、ご好評をいただいております。
「成長性のある事業分野」かつ「社会的意義のある事業」にて事業展開し、成長を続ける霞ヶ関キャピタル。
これからも目が離せません。
ライター：Ogama Yuka
＼応募期間 2024年5月10日(金)〜 2024年5月23日(木)23:59まで／
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89件のフィードバック
すごく成長しているのは知っていましたが、事業内容は漠然としか知らなかったので勉強になりました
御社が上場した直後に将来性を期待し毎日デイトレードでお世話になりました。
ただ、上場直後はボラティリティがあまりなく長期保有も考えていたのですが、他の銘柄に知らぬ間に移動してしまい・・・あのときに１，０００株いや５００株でも残していれば・・・。
経営計画は嘘ではなかったのが今の株価に反映しておられますね。
お願いです分割してください。欲しいですがもう買えません。
今後も御社は注目しています。
素晴らしいでも自分がこの会社にいたらもっと違う結果になったでしょうね
じゃがりこ！いつも、美味しく頂いてますm(__)m甥っ子も、大好きで。全種類買う程です。店頭にある分笑
参考になります。
とても考えられた興味深いビジネスモデルだと思いました。
人数が少ないから出来るではなく、これから拡大、規模が大きくなっても今の考え方、やり方が継続されるよう取り組んでいただきたくお願いします。
ここ1年ほどの株価上昇が凄い。事業内容も興味深いが個人的に投資するにはハードルが高い
様々な不動産投資をしていて事業が魅力的です。
霞ヶ関キャピタル・プレミアム優待倶楽部が前から気になっています。
素敵なスローガンですし、コロナ禍にあおいても安定した成長をされていて凄い企業だと思いました。太陽光、ホテル、倉庫‥とまったく運用のやり方が違うと思いますが何がその秘訣なんでしょうね？志がある会社だと感じました。
一番重要なことは適切な土地を見つけることです。と共感致しました
特に無い
記事を読んで、魅力的な会社だと思います。個人的にはＲＥＩＴとも違い安定だけではない成長力も感じます。が、株価が高すぎて手が出ません。NISA枠で買ってる他銘柄はだいたい1株1500円から2500円くらい、10分割していただければ、とても魅力ある株価になります。是非是非検討ください。
楽しみ
今すぐに買いたいですね
偶然ですが創業者で現会長さんと同じ苗字だと知り応援したくなりました。
スローガン「変化を起こす側へ、回れ」に共感いたします！自分自身も一緒に進化していきたいです！社会を作る側に！
今後のご活躍も期待しております。
霞ヶ関キャピタルの規模の大きさに感涙しました。
霞ヶ関キャピタルの規模の大きさに感涙し、株主になりたいと誓いました。今からでも遅くないですよね。
頑張って
宜しくです
日本のホテルは世界からも注目されているので、これからの株価上昇や業績向上に期待です。
以前から気になっていました。
これからも変化を恐れずチャレンジするのを楽しみにしています。
株主でもあります。
改革を期待させる事業内容と着実に実施している実現力素晴らしいです。
これからも成長し続ける企業だと思います。
ずっと応援します！
変化を恐れていては成長はない。全てこれ
株式分割を宜しく検討お願いします
仲の良い友達と泊まってみたいです‼️
守りこそ攻めってのがとてもいいですね
素早くスイッチできる企業の対応に驚かされます。これは有意ある差別化ですね。
やっぱり、すごい人は行動を起こす側の人なんだなの実感しました。
あの地震の後、行動を起こせるのはすごいと感じてしまう、また東北の民
冷凍冷蔵倉庫が魅力ですね。
毎日楽しんでいます。
とても良いです!
冷凍自動倉庫に将来性を感じます!
記事を拝見し、御社にとても興味がわきました。
スィッチングの速さ、成長性のある事業分野」かつ「社会的意義のある事業」にて事業展開し、成長を続けることは魅力ですね。
良い物件を見つける力があるのはうらやましい。
攻めたいのですがリスクを考えると不安ですね
冷蔵庫変化
1版的な事が、おきる
常に、ブレニム起こしていく
ビジネスのスピード感があっていいですね。
変化を起こす側に回れ
社員がスローガンに向けて一丸となって取り組む
それこそが大きなちからなのですね。
企業努力が感じられます
不動産開発の会社だと思ってました。冷凍・冷蔵の物流倉庫の事業もされているですね。株価3000円台のときに持っておきたかったです。ここの長期保有の株主は見る目がすごい。
以前は株を保有していましたが、手放してしまい悔やんでいます。分割も希望しますが事業の進展には感心します。応援しています。
スローガンに何か感じるところがありました。変化を起こす側へ回るのは何事でも大変です。頑張ってください！
スイッチングコストの低さという所に魅かれました。
これからも個人を大切に
グローバルな感じがします。介護施設、ヘルスケア、食品、物流、不動産、など多彩な事業展開で、成長に期待が持てると思います。
グローバルで期待が持てると思います。
「スイッチングコストの低さ」は魅力的ですね。
成長性のある分野に投資するという事が良いビジネスモデルだと思います。
応援したくなりました!
なるほど勉強になるな。
「思わぬことが起こった時に耐えられる資金を確保し、我慢してしっかり持ち続ける事ができれば勝てる」というのは投資と同じだなと思った。資金の拘束が短い事業モデルであることは、何が起こるか分からない現代において、非常に優位性が高いなと感じた。
経営にかっこたるポリシーをもって、向かっている意気込みが窺える。
このような経営者がある限り、今後の日本の未来は明るい。
これから発展していく事業だと思います。人手不足の世の中でますます需要があり、働きにくい環境にも対応されています。
「2011年、東日本大震災で被災したフォルテというショッピングセンターを創業者で現会長の小川が買い取って立て直しを行ったことが事業の始まり」と始まるように、色々事情のある施設などを活用した開発等に強みがあるように他社よりも広く利益を追求できる姿勢を感じました！
デメリットにとられそうなところが逆にチャンスだとか。視点がとても素晴らしいと思いました。
毎日楽しんでいます。
スイッチング…見極めのタイミングやスイッチ先の選定が重要なのでしょうね！貴社の専門性やネットワーク等による益々の発展に期待しています！
冷凍自動倉庫っていうのが、すごく気になりました！実現してほしい！
良かった
SDGsを実践して長い目で事業展開をしていると感じます。中期経営計画などを作成し目標を社員全員が共有する風通しのよい企業風土を感じます。『継続は力なり』ですし、人材の育成が私たち世代は叱られて・先輩の資料を見て自分で考え資料を何度も作成して育ってきました。今の３０台は自分の考えを文字に表すことができない方が多いと感じます。
【不適切にもほどがある】のTVがありましたが、今の社会を風刺している的を得た番組と感じました。
ゆとり教育世代はメンタルが弱いと実践で経験したので、より人材育成方法が難しいと思っています。
山本五十六的な教育でも理解してもらえない悲しさがあります。
革新的でこれからの将来性を感じさせる。
株価情報で何度かお見かけする。
期待が持てる。チャンスかもしれない。
フェアディスクロージャーを意識・・・というところに好感が持てます。
今後、状況を見て購入の検討をしたい。
創業のきっかけを知り、より親近感が湧きました。その時々のIRを見て株を購入させて頂いていたのですが、益が出て売却してしまっており、先を見る目が無かったなぁと痛感しております。このインタビュー記事を先に見ていれば、もう少し長期保有してたかな？？
自分は全然関係ない仕事をしているけどもビジネスモデルなどの内容を読んで、素晴らしい会社だな〜と思いました
運営が臨機応変に変化できる体制がすごいと思いました。
従業員全員が同じベクトルを向いているからなせる技だと思います。
株に興味あるのでこれから目を通します。
「変化を起こす側に、回れ。」
歳を重ねると変化を恐れがちですが、このスローガンに私も背中を押される気分になりました。句読点の位置に強い意志も感じられ、御社を応援したくなりました。変化に強い会社、これからも目が離せません。
当たれば泊まりたいです。
霞ヶ関キャピタルという企業を初めて知りました。その時々の需要に合わせたビジネスの展開、変化を起こす側へ回れというスローガンなど、おもしろく応援したくなりました！
時代のニーズに合わせてスイッチングする。仕入れから売却までの時間を短くすることでリスクを抑えるという点がとてもいいと思いました。
応援したい企業がまたひとつ増えました。
戦略性はもちろんですが、自主性を増長させる会社の後押しにより成長されているんだなと感じました。
素晴らしいです。
ホテル業界はインバウンド中心になっていて、国内の顧客はみていないような印象をもっています。
そうかどうかを見極めるために、宿泊体験したいと思います。
スピード感を持って事業展開している印象を受けました。
友人が保有してたかなにかで名前はよく聞いていたので気になっています！
エッジの効いた事業変革、土地を軸にした素晴らしい経営形態だと思いました。
日本の企業も選択と集中を軸をもって、行えると外国に負けない経営できるのかな、としみじみ感じますね…
“スイッチングコストの低さや適切な土地を見つけるチカラ、それが故に常に市場におけるニーズに対応できる、すなわち事業の切り替えができ、この競争社会で生き残ることができる。”これは、投資する上で非常に重要なことです。通常仕入れから3年で売却するところ、6ヶ月という短期で売却できることに驚きました。利益の絶対額を見つつ成長を見守りたいです。
キャッチフレーズに共感しました。
是非、応援していきたいです。
こんなに世の中の動きに合わせ、事業展開しているとは知りませんでした。
必要な事業分野を見極め、回す側にいち早く移行、凄いです！
これからも、活躍楽しみです。
他の方もありましたが、分割希望です。
事業内容も興味深いが投資するには難しい
とても素晴らしいビジネスモデルだと思います。
ホテルがいい、是非とも泊まってみたい。株価も楽しみです。
事業を柔軟に切替えることが出来る点が、他社にはない強みなのだと理解しました。
金融面でのスペシャリストも多そうなので、変化に即した経営に期待です。
来期が中経最終年度、楽しみにガチホします
様々な不動産事業展開していて事業が魅力的です!!
攻めの姿勢が強いと感じました
コロナという逆風に対して、ビジネスモデルを迅速に変化していった霞ヶ関キャピタルは素晴らしいなと思います。時代に合わせて変化することは、資金が必要ですが、土地を売却するなどの切り替えの早さに驚かされます。切り替えは、攻めでもあり、むしろ守りである、という考えに共感することができました。一方で、どれだけ株を持っていようが、フェアディスクロージャーを意識して経営している面にも安心感を得ることができました。成長性があり、社会的意義のある事業を今後も続けていってほしいです！応援しています！
株は引き継いだ長期保有の株をそのまま所持しているものがあるだけなのですが、年2の配当金がそこそこ大きいのでその分をどこかに新たに投資するのもよさそうだなと思っています。
旅行が好きなので、宿泊優待になるのは嬉しい点ですね。
配当や優待が目当てでもいいですが、自分で選んで投資に回すならその会社にはどのような人たちがいてどんなことをしていてどう向き合っているのかを色々と知りたいと思うので、こういった機会は嬉しいです。
FORTEって近所に有りますが、どういう企業が運営してるのか知りませんでした。